In Italia ci sono circa 9,5 milioni di abitazioni non occupate, eppure per molte persone trovare una casa adatta alle proprie esigenze rimane complicato. Com'è possibile? E cosa succederà nei prossimi anni, soprattutto in città come Milano?
A prima vista potrebbe sembrare una contraddizione: se esistono così tante abitazioni non occupate, perché si continua a parlare di difficoltà nell'acquisto e nell'affitto?
La risposta è più complessa di quanto sembri. Non conta soltanto il numero di immobili disponibili, ma anche dove si trovano, quanto costano e quanto sono adatti alle esigenze delle famiglie.
A riportare l'attenzione su questo tema è lo studio “Casa e famiglie in Italia verso il 2050”, realizzato dal Cresme e presentato durante l'iniziativa La casa del futuro – Scenari per l'abitare, promossa da Fillea Cgil e Spi Cgil.
L'analisi descrive come potrebbero cambiare il mercato immobiliare italiano, la domanda di abitazioni e le necessità delle famiglie nei prossimi venticinque anni.
Quante case vuote ci sono in Italia? I dati ISTAT
Secondo i dati ISTAT relativi al periodo 2021-2023, il patrimonio abitativo italiano supera i 35,6 milioni di abitazioni.
Di queste, oltre 26 milioni risultano occupate da persone residenti, mentre circa 9,5 milioni rientrano nella categoria delle abitazioni non occupate.
Ma attenzione: non significa che 9,5 milioni di case siano vuote, abbandonate o immediatamente disponibili sul mercato immobiliare.
La definizione statistica comprende infatti sia le abitazioni non occupate sia quelle utilizzate da persone che non vi risultano residenti. Possono quindi rientrare in questa categoria anche seconde case e immobili utilizzati occasionalmente.
Il numero delle abitazioni non occupate rappresenta una parte importante del patrimonio residenziale italiano, ma non corrisponde automaticamente al numero di case che potrebbero essere acquistate o affittate.
Ed è proprio qui che nasce una delle questioni centrali del mercato immobiliare: avere molte abitazioni non significa necessariamente avere case accessibili e adatte a chi le cerca.
Perché trovare casa è difficile anche se esistono milioni di abitazioni non occupate?
Lo studio Cresme affronta questo apparente paradosso, mettendo a confronto l'evoluzione delle famiglie e la disponibilità di abitazioni nei diversi territori italiani.
Secondo le proiezioni riportate dal Sole 24 Ore, tra il 2026 e il 2050 circa 3,71 milioni di nuovi nuclei familiari, pari al 37% di quelli considerati nello scenario, potrebbero non trovare un'abitazione compatibile con le proprie esigenze o possibilità economiche.
È importante sottolineare che si tratta di una proiezione di lungo periodo, costruita sulla base delle ipotesi dello studio, e non di un dato già osservato.
Le difficoltà previste riguarderebbero principalmente due situazioni.
1. Case troppo costose rispetto al reddito
Per circa 1,77 milioni di nuclei familiari, secondo lo scenario Cresme, il problema potrebbe essere di natura economica: il reddito non sarebbe sufficiente per accedere alle abitazioni offerte dal mercato.
È il tema dell'accessibilità abitativa, cioè la possibilità concreta di sostenere i costi necessari per acquistare o affittare casa.
Il prezzo dell'immobile o il canone di locazione non sono gli unici aspetti da valutare. Nel bilancio di una famiglia incidono anche le spese condominiali, le utenze, gli eventuali lavori e, in caso di acquisto con finanziamento, la rata del mutuo.
2. Case disponibili, ma nei territori sbagliati
Per altri 1,94 milioni di nuclei, la difficoltà potrebbe dipendere soprattutto dalla distribuzione geografica delle abitazioni.
Una casa può essere disponibile, ma trovarsi lontano dal luogo di lavoro, dai servizi o dalle reti familiari.
Pensiamo, per esempio, a chi lavora a Milano e cerca un'abitazione ben collegata, oppure a una famiglia che ha bisogno di vivere vicino a scuole, trasporti e servizi quotidiani.
La presenza di immobili inutilizzati in un territorio non risolve automaticamente la domanda abitativa di un altro.
Il problema, quindi, non è soltanto quante case esistono, ma quanto l'offerta immobiliare riesce a incontrare le esigenze delle persone.
Meno abitanti, ma più famiglie: come sta cambiando la domanda di case?
C'è un altro dato particolarmente interessante.
Secondo i numeri riportati dallo studio Cresme, tra il 2019 e il 2024 l'Italia ha perso circa 698.000 residenti, ma nello stesso periodo il numero delle famiglie è aumentato di circa 822.000 unità.
Contemporaneamente, le abitazioni sono cresciute di circa 508.000 unità.
Come si spiega questa dinamica?
La popolazione e il numero di famiglie non si muovono necessariamente nella stessa direzione. Anche quando gli abitanti diminuiscono, i nuclei familiari possono aumentare perché cambia il numero di persone che li compongono.
Tra le trasformazioni demografiche da considerare ci sono la presenza di persone che vivono sole, l'invecchiamento della popolazione e la formazione di nuclei familiari più piccoli.
Una città potrebbe quindi avere meno abitanti, ma continuare ad aver bisogno di un numero elevato di abitazioni.
Secondo lo scenario elaborato dal Cresme, il numero delle famiglie italiane potrebbe continuare a crescere fino al 2037, per poi iniziare una fase di riduzione.
Anche in questo caso si tratta di una previsione, non di un andamento futuro già certo.
Mercato immobiliare Milano: previste 145.000 famiglie in più entro il 2050
Le trasformazioni demografiche non interesseranno tutti i territori nello stesso modo.
Lo studio Cresme individua alcune province nelle quali il numero dei nuclei familiari potrebbe continuare ad aumentare anche dopo il 2035.
Tra queste figurano Milano, Brescia, Bologna e Parma.
In particolare, per la provincia di Milano è previsto un aumento di circa 145.000 famiglie nell'arco dei venticinque anni considerati, fino al 2050.
Per la provincia di Brescia la crescita stimata è di quasi 51.000 famiglie.
Sono proiezioni territoriali, non incrementi già verificati. Inoltre, il dato relativo a Milano riguarda l'intera provincia e non soltanto il Comune capoluogo.
Questi numeri suggeriscono che l'area milanese potrebbe continuare a essere interessata da una domanda abitativa significativa anche nei prossimi decenni.
Non significa, però, che i prezzi degli immobili aumenteranno automaticamente o che tutte le zone avranno lo stesso andamento.
L'evoluzione del mercato dipenderà da numerosi fattori, tra cui l'offerta residenziale, i redditi, le condizioni di accesso al credito, i collegamenti e le caratteristiche dei diversi quartieri e comuni.
Milano e hinterland: il ruolo dei collegamenti e dei servizi
Quando si cerca casa nell'area milanese, il confronto non riguarda necessariamente soltanto il prezzo al metro quadro.
Anche la posizione, la vicinanza ai mezzi pubblici, la presenza di scuole e servizi e il tempo necessario per raggiungere il lavoro possono influenzare la scelta.
Per questo motivo, chi valuta un'abitazione a Milano potrebbe prendere in considerazione anche comuni limitrofi come Sesto San Giovanni, Cologno Monzese, Brugherio o Cernusco sul Naviglio.
Non esiste una soluzione migliore per tutti: ogni territorio presenta caratteristiche differenti e la convenienza dipende dalle esigenze personali.
Le previsioni sulla crescita delle famiglie rendono quindi ancora più importante osservare il mercato immobiliare locale, senza fermarsi alle sole medie nazionali.
Case ereditate: nei prossimi anni potrebbero cambiare le proprietà immobiliari
Un'altra trasformazione analizzata dallo studio riguarda il passaggio degli immobili tra generazioni.
Secondo le stime Cresme, tra il 2026 e il 2050 potrebbero registrarsi circa 13,7 milioni di pratiche di successione che coinvolgono immobili.
Anche questa cifra è una proiezione, non il numero certo di proprietà che verranno vendute o immesse sul mercato.
Una successione immobiliare, infatti, non comporta necessariamente la vendita dell'abitazione.
Gli eredi possono decidere di mantenere l'immobile, utilizzarlo, concederlo in locazione oppure venderlo, a seconda delle circostanze.
La previsione evidenzia comunque quanto il passaggio generazionale potrebbe diventare rilevante nella gestione del patrimonio immobiliare italiano.
Una parte delle abitazioni esistenti potrebbe richiedere interventi di manutenzione, ristrutturazione o adeguamento alle esigenze dei nuovi proprietari e utilizzatori.
Per questo sarà importante valutare non soltanto il valore commerciale degli immobili, ma anche le loro condizioni e le possibilità concrete di utilizzo.
Case e invecchiamento della popolazione: come cambieranno le esigenze abitative?
Il futuro dell'abitare non dipenderà esclusivamente dalle giovani coppie e dalle famiglie che cercano una prima casa.
Lo studio Cresme dedica attenzione anche all'invecchiamento della popolazione.
Secondo le sue proiezioni, le persone sole con almeno 75 anni potrebbero passare da circa 2,95 milioni nel 2025 a 4,67 milioni nel 2050.
Questo cambiamento potrebbe rendere sempre più importante la disponibilità di abitazioni adatte alle diverse fasi della vita.
Pensiamo alla presenza di ascensori, all'assenza di barriere architettoniche, alla facilità di accesso ai servizi sanitari e ai negozi di quartiere.
Una casa che risponde perfettamente alle esigenze di una famiglia giovane potrebbe non essere altrettanto funzionale per una persona anziana che vive sola.
La qualità dell'abitare dipenderà quindi anche dalla capacità di adattare il patrimonio immobiliare esistente alle trasformazioni demografiche.
Cosa significa tutto questo per chi vuole comprare o vendere casa a Milano?
Le proiezioni fino al 2050 non permettono di stabilire quale sarà il prezzo di un appartamento tra dieci o vent'anni, né garantiscono una crescita del valore degli immobili.
Offrono però una prospettiva utile per comprendere alcune trasformazioni già in corso.
Per chi desidera acquistare casa, sarà importante valutare non soltanto le caratteristiche dell'immobile, ma anche il territorio in cui si trova, i collegamenti, i servizi disponibili e i costi di gestione.
Per chi sta pensando di vendere, conoscere le caratteristiche della domanda nella propria zona rimane fondamentale per definire una strategia di commercializzazione coerente con il mercato.
Anche la valorizzazione dell'immobile può avere un ruolo importante, soprattutto quando le condizioni e la distribuzione degli spazi non rispondono pienamente alle esigenze dei potenziali acquirenti.
Non si tratta di prevedere con certezza il futuro, ma di prendere decisioni più consapevoli sulla base delle informazioni disponibili oggi.
Conclusione: il futuro della casa non dipenderà soltanto dal numero di abitazioni
I dati e le previsioni presentati nel novembre 2026 mostrano una questione fondamentale: il mercato immobiliare non è fatto soltanto di edifici, ma soprattutto di persone e delle loro esigenze.
In Italia esiste un patrimonio abitativo molto ampio, ma la distribuzione degli immobili, i costi e le trasformazioni delle famiglie possono creare squilibri tra domanda e offerta.
Milano e la Lombardia rappresentano un osservatorio particolarmente interessante, perché alcune province potrebbero continuare a registrare una crescita dei nuclei familiari anche quando il quadro demografico nazionale inizierà a cambiare.
La sfida dei prossimi anni sarà comprendere come utilizzare meglio gli immobili esistenti, renderli più funzionali e favorire un'offerta abitativa coerente con le necessità dei diversi territori.
Perché una casa non deve soltanto esistere: deve trovarsi nel posto giusto, rispondere alle esigenze di chi la abita ed essere economicamente accessibile.
In REMAX Associati Real Estate seguiamo l'evoluzione del mercato immobiliare di Milano e dei territori limitrofi, per aiutare chi compra e chi vende a interpretare i cambiamenti e affrontare le proprie scelte immobiliari con maggiore consapevolezza.
Fonti
1. Il Sole 24 Ore
Flavia Landolfi, “Casa, al 2050 per 3,7 milioni di famiglie alloggi troppo cari o nel posto sbagliato”, pagina 10. Approfondimento sul rapporto Cresme-Fillea Cgil e sulle proiezioni relative a famiglie, abitazioni e successioni immobiliari.
2. Fillea Cgil
“La casa del futuro – Scenari per l'abitare”. Presentazione dello studio “Casa e famiglie in Italia verso il 2050”, realizzato dal Cresme.
3. ISTAT
“Abitazioni occupate – Anni 2021-2023”. Dati sul patrimonio abitativo italiano e sulle abitazioni occupate e non occupate.
4. ISTAT
“Censimento permanente 2021: caratteristiche delle abitazioni”. Approfondimento sulla distribuzione territoriale del patrimonio immobiliare e sulla definizione statistica di abitazione non occupata.
5. ISPRA
“Consumo di suolo, dinamiche territoriali e servizi ecosistemici – Rapporto 2026”. Dati sul consumo di suolo e sulle opportunità di recupero e rigenerazione del territorio.
Articolo aggiornato all'11 novembre 2026. Le stime relative al periodo 2026-2050 rappresentano scenari previsionali e non risultati certi. I dati sulle abitazioni non occupate si riferiscono alle rilevazioni ISTAT 2021-2023 pubblicate nel 2026.