Più tempo per trasferire la residenza, acquistare una nuova abitazione e usufruire di alcuni benefici fiscali. Sono queste le novità previste dal disegno di legge di Bilancio 2027, che propone di uniformare a due anni diverse scadenze legate alle agevolazioni prima casa.
Si tratta di una proposta che potrebbe semplificare alcuni passaggi importanti per chi acquista, vende o cambia abitazione.
Ma cosa cambierebbe concretamente? E quali regole bisogna rispettare oggi?
Vediamo le principali novità, distinguendo le disposizioni già in vigore da quelle ancora in discussione.
Agevolazioni prima casa: come funzionano oggi?
Le agevolazioni prima casa consentono, in presenza di specifici requisiti, di beneficiare di una tassazione ridotta sull'acquisto di un'abitazione.
In particolare, per gli acquisti soggetti a imposta di registro, l'aliquota agevolata è del 2% anziché del 9%, mentre per gli acquisti soggetti a IVA l'aliquota è del 4% anziché del 10% ordinariamente previsto per le abitazioni non di lusso.
Per accedere ai benefici bisogna rispettare determinate condizioni relative all'immobile, alla proprietà di altre abitazioni e alla residenza dell'acquirente.
Un aspetto importante riguarda proprio la residenza: normalmente, chi acquista con le agevolazioni deve già risiedere nel Comune in cui si trova l'immobile oppure impegnarsi a trasferirvi la residenza entro i termini previsti dalla legge, salvo le specifiche eccezioni.
Attualmente, il termine ordinario è di 18 mesi dalla data dell'acquisto.
La Manovra 2027 propone di modificarlo.
Prima casa 2027: due anni per trasferire la residenza
Una delle principali novità previste dal disegno di legge di Bilancio riguarda il tempo concesso all'acquirente per trasferire la residenza.
Oggi chi usufruisce delle agevolazioni prima casa, quando è tenuto al trasferimento, deve stabilire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito.
La proposta per il 2027 prevede di estendere questo termine a due anni, cioè 24 mesi.
Se la modifica venisse approvata, gli acquirenti avrebbero quindi sei mesi aggiuntivi per completare il trasferimento.
Il cambiamento potrebbe essere particolarmente utile per chi acquista un'abitazione da ristrutturare, per chi deve organizzare un trasferimento lavorativo o per chi sta pianificando un cambiamento familiare.
È importante ricordare che la regola riguarda la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile, non necessariamente nell'abitazione acquistata.
Vendere la prima casa prima di cinque anni: cosa potrebbe cambiare?
Un'altra situazione frequente riguarda chi decide di vendere un'abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dal rogito.
Secondo la normativa attuale, la vendita anticipata può comportare la perdita dei benefici fiscali ottenuti.
Esiste però una possibilità per evitare la decadenza: acquistare entro un anno dalla vendita un'altra abitazione da destinare a propria abitazione principale, nel rispetto dei requisiti previsti.
Il disegno di legge di Bilancio 2027 propone di estendere questo termine da uno a due anni.
Perché questa modifica sarebbe importante?
Le esigenze abitative possono cambiare anche in pochi anni.
Una coppia potrebbe avere bisogno di una stanza in più, una famiglia potrebbe decidere di trasferirsi oppure un proprietario potrebbe voler cambiare città per motivi personali o professionali.
In queste situazioni, trovare un nuovo immobile adatto alle proprie esigenze richiede spesso tempo.
L'estensione del termine a due anni offrirebbe maggiore flessibilità a chi deve acquistare una nuova abitazione dopo aver venduto quella precedente.
Attenzione, però: per evitare la decadenza dall'agevolazione a seguito della vendita entro cinque anni, il nuovo immobile deve essere destinato ad abitazione principale. Non è sufficiente acquistare un'abitazione qualsiasi o sottoscrivere soltanto un contratto preliminare.
Comprare una nuova prima casa prima di vendere la precedente: i due anni sono già previsti
C'è un aspetto che merita particolare attenzione, perché riguarda una modifica già entrata in vigore.
Dal 1° gennaio 2025, chi acquista una nuova abitazione richiedendo nuovamente le agevolazioni prima casa, pur possedendo ancora un immobile acquistato con gli stessi benefici, può avere due anni di tempo per vendere la precedente abitazione agevolata, nel rispetto delle condizioni di legge.
Questa possibilità è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2025.
In precedenza, il termine era di un anno.
Si tratta quindi di una disposizione già applicabile, che non deve essere confusa con le ulteriori modifiche proposte per il 2027.
La distinzione è importante:
- Compro prima e vendo dopo: il termine di due anni per vendere la precedente abitazione agevolata è già previsto dalla normativa vigente.
- Vendo prima dei cinque anni e ricompro dopo: il termine per riacquistare un'abitazione principale ed evitare la decadenza è attualmente di un anno; la Manovra 2027 propone di portarlo a due.
Sono situazioni diverse, disciplinate da regole differenti.
Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa: le novità proposte
Il disegno di legge interviene anche sul credito d'imposta riconosciuto, a determinate condizioni, a chi vende un'abitazione acquistata con i benefici prima casa e ne acquista un'altra usufruendo nuovamente delle agevolazioni.
Questo credito può consentire di recuperare, entro specifici limiti, l'imposta di registro o l'IVA versata in occasione del precedente acquisto agevolato.
Attualmente, quando la vendita della vecchia abitazione precede il nuovo acquisto, il riacquisto deve avvenire entro un anno per maturare il credito d'imposta.
L'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 297 del 2025, ha chiarito che il termine di due anni introdotto nel 2025 per vendere l'abitazione precedentemente posseduta non si estende automaticamente al diverso caso in cui si venda prima e si acquisti successivamente.
La proposta per il 2027 punta proprio a estendere a due anni anche il termine per il riacquisto ai fini del credito d'imposta.
Il disegno di legge contempla inoltre il riconoscimento del credito quando la vendita della precedente abitazione agevolata avviene entro due anni dall'acquisto della nuova.
Quest'ultima possibilità è già stata riconosciuta dall'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 197 del 2025, in presenza delle condizioni previste.
L'obiettivo della modifica normativa è rendere più coerenti le diverse scadenze e semplificare il passaggio da un'abitazione all'altra.
Le nuove scadenze potrebbero valere anche per chi ha già comprato casa?
Il disegno di legge prevede anche una disposizione transitoria particolarmente interessante.
Secondo il testo della proposta, i nuovi termini potrebbero applicarsi anche ad alcune situazioni già esistenti al momento dell'entrata in vigore della normativa.
La condizione prevista è che, a quella data, i precedenti termini non siano ancora scaduti.
Questo significa che la modifica potrebbe interessare non soltanto chi acquisterà casa nel 2027, ma anche alcuni contribuenti che hanno già concluso un acquisto o una vendita.
Non si tratterebbe, però, di una riapertura generalizzata delle scadenze già trascorse.
Per conoscere con certezza l'ambito di applicazione sarà necessario attendere l'approvazione definitiva della legge e verificare il testo effettivamente entrato in vigore.
Cosa dovrebbe fare oggi chi sta comprando o vendendo casa?
Le modifiche proposte potrebbero rendere più semplice la gestione dei tempi per chi cambia abitazione, ma fino alla loro eventuale entrata in vigore restano applicabili le disposizioni attuali.
Chi sta valutando una compravendita dovrebbe prestare attenzione soprattutto a tre aspetti:
- Verificare la propria situazione fiscale, soprattutto se possiede già un'abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
- Controllare le scadenze applicabili, distinguendo tra trasferimento della residenza, vendita della precedente abitazione e riacquisto.
- Confrontarsi con il notaio e, quando necessario, con un consulente fiscale, prima di assumere impegni che potrebbero incidere sul mantenimento dei benefici.
Ogni operazione immobiliare ha caratteristiche specifiche e le conseguenze fiscali dipendono dalle condizioni effettive dell'acquirente e dagli atti stipulati.
Conclusione: più flessibilità per chi cambia casa, ma bisogna attendere l'approvazione
Le novità previste per le agevolazioni prima casa nel 2027 potrebbero rappresentare un'importante semplificazione per chi desidera acquistare o cambiare abitazione.
L'estensione a due anni di alcune scadenze offrirebbe più tempo per organizzare il trasferimento della residenza, completare un nuovo acquisto ed evitare, nei casi previsti, la perdita dei benefici fiscali.
Al 4 novembre 2026, però, queste modifiche sono ancora contenute nel disegno di legge di Bilancio 2027 e non devono essere considerate definitive.
Per chi acquista o vende casa a Milano e in Lombardia, conoscere le disposizioni vigenti e seguire l'evoluzione delle novità normative è fondamentale per pianificare correttamente una compravendita.
In REMAX Associati Real Estate accompagniamo i nostri clienti nelle diverse fasi del percorso immobiliare, aiutandoli a orientarsi tra le scelte legate all'acquisto e alla vendita e a individuare, quando necessario, i professionisti competenti per gli approfondimenti fiscali e notarili.
Fonti e approfondimenti
- Il Sole 24 Ore, 4 novembre 2026, Angelo Busani, “Agevolazioni prima casa, termine unico di due anni”.
- Disegno di legge di Bilancio 2027, articolo 41, nella formulazione riportata al 4 novembre 2026.
- Agenzia delle Entrate, Guida all'acquisto della casa.
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207, articolo 1, comma 116.
- Agenzia delle Entrate, risposte a interpello n. 197/2025 e n. 297/2025.
- Legge 23 dicembre 1998, n. 448, articolo 7.
Articolo aggiornato al 4 novembre 2026. Le informazioni hanno finalità divulgativa e non sostituiscono una consulenza fiscale o notarile relativa al singolo caso.